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住宅の築年数による価格の変化

住宅の築年数と物件価格について

物件価格は建物の価格と土地の価格の合計になります。
建物の価格は築年数によって大きく変化しますが、土地の価格は経年によって大きく変化することはほとんどありません。
また、一戸建て、マンションによっても違いがあります。
これは工法の違いによって耐用年数にも違いがでるためです。

【一戸建て】
一戸建てのほとんどは木造になると思いますが、一般的に築年数が約20年で建物価格が評価されなくなるので、築20年で下げ止まるといえます。
木造住宅の耐用年数はおよそ20年といわれていますが、築年数が20年超でもきちんと手入れを行っていれば、まだまだ住宅として利用することができます。
ただ中古物件として売り出す場合は、20年超物件は値段がつきにくいので中古住宅市場では、約20年で建物価格が0円となってしまうのです。
また、一戸建てであっても鉄筋コンクリート造りの場合は、違ってきます。

【マンション】
マンションのほとんどは鉄筋コンクリート造だと思います。
新築マンションはおよそ築15年まで価格が下がり続け、それ以降は下げ止まります。
マンションの耐用年数は、一般的におよそ50年とされており、これは建物の基礎をささえるコンクリートが劣化してしまうためで、適切な管理、修繕を行ってきた建物の場合や、この劣化に対しての対策を施すことでこの耐用年数を大きく伸ばすことができます。

このように、一戸建ては築20年、マンションは築15年前後がお買い得です!

下表をご覧下さい。新築マンションはおよそ築15年まで価格が下がり続け、それ以降は下げ止まるというデータが出ています。また一戸建ては築20年で建物価値が評価されなくなるので、築20年で下げ止まるといえます。

築年数による価格の変化(マンション)

高額物件ほど資産価値の目減りが大きい

例えば2000万円の物件が3割減ると600万円の損になりますが、8000万円の物件が3割減ると2400万円の損になりますので、高額物件ほど新築を選んだ際の値下がり金額が大きくなります。

新築マンションは販売業者の利益分が含まれている

■ 安く作って高く売りたい販売業者

新築マンションを販売する業者の本音になります。いいものを安く購入したいと考える購入者の本音と大きく矛盾しています。

■ 建物には消費税がかかる

不動産業者から住宅を購入する場合、建物価格には消費税がかかります。マンションの場合、購入価格の内7割程度は建物の価格といわれていますので、その部分に消費税がかかってきます。

※消費税について
消費税は事業者が提供する商品やサービスに対して課税されますので一般個人が売主である場合には消費税が課税されません。
中古住宅の多くは一般個人が自宅を売却するものであるため、その売買価格には消費税がかかりません。
ただ、中古住宅を不動産会社が売主となって売却しているケースでは消費税がかかりますのでご注意下さい。

■ 2割は販売管理費と販売業者の利益

CM、折込チラシ、立派なパンフレット、モデルルームの設営、販売員の人件費など、これらが新築マンションの購入価格に含まれています。
その為、2割程度の販売管理費と利益が含まれます。

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